新政刺激深圳写字楼价值洼地效应凸显

　    新政破灭了住宅投资梦校友录，贷款不受套数限制的商用物业成了房地产市场的新热点，尤其在深圳楼市，越来越多的人意识到，比照香港经验，写字楼价格是住宅的两三倍，而深圳多年来还是“商住倒挂”。写字楼成楼市洼地，于是近两月的写字楼成交量连续增长，目前可供销售的有效存量已显不足。

　　写字楼是深圳楼市价值洼地

　　“6月以来我们的投资客比例占到50%以上，而之前70%的购买者都是企业自用。”珠江广场 (论坛 新闻)相关负责人日前透露图行天下，新政后来看房的投资客明显增多，其中有些还没有商用物业投资的经历。“以前没关注过写字楼，现在才发现有些地方的写字楼价格比住宅还便宜，而租金回报率高很多。”在龙岗中心城看房的李先生说，他日前去看的珠江广场在售珠江国际商务写字楼，售价1.6万元/平方米起，而周边几个在售楼盘的主流成交价在1.5-1.8万元/平方米。

　　回顾深圳的房地产市场，一直都是住宅涨价快，而写字楼和住宅的价差小，在2005年以前甚至是“商住倒挂”（写字楼价格比住宅价格还要低）的，业内人士认为根源在于深圳过去的产业结构中服务行业比重偏低，写字楼需求量较小，而在2008年，深圳的第三产业比重首次超过了50%，尤其去年深港共建“五大中心”方案确立，各区域中心地段的写字楼都成了稀缺资源。

　　写字楼价值被低估的现象从去年开始得到普遍共识，尤其今年4月新政以后，不少业内人士表示，以前楼市好的时候都是博短期升值，过分的投机炒作将住宅价格炒过了头，而现在住宅市场没有投机空间，尤其购买第三套及以上住宅贷不到款，而商用物业没有套数限制，能作为资产保值和长线回报的写字楼就更加受到青睐。据多家中介机构数据，按照6月份新涨租后的租约，关内以及关外核心地段的写字楼平均租价可达150元/平方米/月，平均出租率达89%回报率在5%以上。

　　目前写字楼有效供应量不够

　　根据新公布的统计报告，7月份全市写字楼成交量约3.3万平方米，环比增加5.6%，成交均价约2.5万元/平方米，环比上涨35%；而之前的6月份的成交量已经环比增加24.4％。新政之后的写字楼市场显示连续增长，可见其为目前房地产市场的投资洼地。   

　　然而，目前全市在售的写字楼项目屈指可数。数据显示，7月底全市写字楼在售存量约49.1万平方米。其中，约31%面积为非活跃物业，包括已入伙或者即将入伙、或转向租赁的物业；尚未正式开盘的物业也占到总量的29.65%。

　　“关键是受调控政策影响，开发商更加倾向于长期持有商用物业，估计至少近一两年内写字楼的供应量还上不来。”有业内人士指出，例如近期就有多个原本准备销售的写字楼项目转为“只租不售”，如卓越世纪中心1号楼、京基 (论坛 新闻)金融中心、鸿隆世纪广场A座、百仕达 (论坛 新闻 视频)大厦等。这样可供销售的写字楼更少了。

　　相关链接：

　　珠江广场目前售价1.6万元/平方米起

　　作为龙岗中心城的大型国际商务综合体项目搜狗，珠江广场就是目前写字楼销售市场的主力项目之一。现正热销的珠江国际商务写字楼，标准层面积为900平方米左右，主力面积为100-130平方米，户型方正框剪结构，实用率可达78%，每套均配有独立卫生间、茶水间、烟道及煤气管道，空间更可灵活组合。

　　据悉，珠江广场是深圳珠江地产在龙岗中心城开发的“地王”项目，也是政府为大运会配套的重点项目。项目以五星级酒店为龙头，集酒店、办公、商业于一体，总建筑面积达20万平米，其中五星级酒店由全球的酒店管理公司洲际酒店集团管理，是龙岗的五星级酒店、大运会指定接待酒店，此外还配套有珠江国际名品荟大型MALL式购物中心商业面积达3.6万平米、珠江国际公寓等。

　　对比关内同级别项目，售价均已达到25000元-35000元/平方米，而珠江广场作为龙岗中心城的商务旗舰综合体建筑群，目前售价在16000元/平方米起。