产权酒店投资分析

    由于产权式酒店也是房产物业的一种，因此投资者应从宏观和微观两个角度系统分析个案的投资价值：

    宏观方面，投资者上应注意的问题主要包括：

    1、地区经济增长情况：一般而言，地区经济增长将会提升整个地区服务业的发展水平，吸引大量商务客源，从而对酒店等行业的发展形成强劲的支撑。

    2、城市化进程：城市化进程是一个地区房产的直接推动力，城市化进程的速度将直接影响到城市核心地区物业价值的被认可程度，反映到市场上就是城市房产的价格水平。

    3、城市定位：城市定位决定了一个地区未来政府投资的主要方向和产业政策的发展方向，因此对一个地区未来经济发展及各行业发展前景有着重要的影响，顺势而为无疑是投资者聪明的选择。

    4、旅游业发展：旅游客源是酒店市场为重要的客源群体，旅游业的发展将为酒店市场的发展提供支持，因此也是影响产权式酒店这类物业未来升值潜力的重要因素。

    微观方面主要涉及具体个案，投资者则应着重关注以下几个方面的问题：

    1、物业的回报率多少，是否能达到您的要求。由于产权式酒店采用一种“售后租回”的模式，因此租金的回报水平是一个重要的考量指标，国内产权式酒店的投资回报一般在7%~8%左右。值得一提的是，投资回报的考量是一个综合概念，应系统考虑投资收益与风险，不应盲目追求太高的回报率，一定要合理为佳。

    2、物业的回租年限。一般而言，产权式酒店的首期回租年限均在10年左右，这样才能保证投资者收回大部分投资，减少投资风险，同时也可以防止开发商只把投资收益作为一种销售返还，混水摸鱼。

    3、地理位置。房产投资的原则就是位置，投资者应考虑个案是否适合酒店经营，周边环境怎样，商贸是否成熟，升值空间如何。一般而言，投资地理位置较好的个案，投资者除获得投资收益外，还可享受到物业升值带来的超额利润。

    4、发展商的经营策略：产权类物业一般整体规模较大，如果发展商只是想套现走人的话，那么后期的整体运营等一定很成问题，业界失败的案例大多都源于此。因此这一点尤为重要，投资者一定要详细了解开发商的经营思路和经营战略，所谓大树底下好乘凉，能和开发商捆在一起，投资收益就更有保障，这方面的问题投资者可以从开发商的销售规模、销售策略等方面窥见端倪。

    5、酒店定位。苏州酒店市场虽然总体呈供不应求的态势，但尤以高星级特别是四星级酒店市场缺口，这一细分市场将会随着苏州经济的增长成为市场需求的主导力量。

    6、酒店经营管理者：一般而言，国际知名的酒店管理公司可以大幅提升酒店的物业价值，在保证投资者收益的同时，还可以使投资者享受到物业的增值收益；而本地的经营者相对而言则更了解本地市场的运作特点，这一问题的关键在于——一定要由专业人士来经营，毕竟酒店经营管理是一门很深的学问。

    7、需要说明的是，产权式酒店相对而言更适合长线投资者，毕竟如果贷款的话，一般该类项目每年的投资收益要高于银行还款金额，投资者实际得到的是开发商一种“代客理财+投资置业”的投资服务。

     如果您还希望得到超额的短线增值的话，则还要考察具体物业的周边环境和升值空间，这时候周边物业的价格走势是一个很好的参考依据，当然，一般而言，一种成熟产业的首先尝试者大多可以取得较高的收益，这在前几年的房产投资热潮中得到了充分的表现，当然，这也正是体现您投资眼光的时候了。